南京市今年以来的第六次房地产调控政策在昨晚7点正式“落地”——在9月25日重启限购政策的基础上，南京对于限购和限贷两大政策再次“加码”，离婚后的单身人士只能购买一套住房，二套房的首付比例高至8成，“升级”后的南京楼市调控政策被称为史上最严。扬子晚报全媒体记者 马祚波 王烨

　　南京从今天要这样买房

　　限购本地家庭可购买2套，第3套及以上限购新房，二手房不限；本地成年单身人士（含离异）限购1套。外地人限购1套，且需提供2年内连续1年以上社保或个税证明；

　　限贷首次购房，首付30%；有贷款记录但名下无房，有1套房但没有贷款记录，有1套房且贷款已结清，购买第2套首付50%。有1套贷款未结清，购买2套首付80%。暂停向第3套房贷款。

　　“加码”之1：收紧限购

　　文件明确，在限购范围内（除高淳、溧水和六合），非本市户籍居民家庭在购买首套住房时（包括新建商品住房和二手住房），应提供由南京市地税部门开具的自购房之日起前2年内，在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明；或由人社部门开具的自购房之日起前2年内，在南京累计缴纳1年及以上的社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

　　文件要求，在已有限购措施的基础上，在限购范围内（除高淳、溧水和六合），对未拥有住房的本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房（包括新建商品住房和二手住房）。三是各类人才仍按照相关政策执行，不受非本市户籍居民家庭购房的限制。仇惠栋

　　政策解读

　　“离婚炒房”行不通了

　　在9月25日南京出台的新版“限购”政策中，明确“暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房”，因此有不少炒房客纷纷向民政部门“出动”，试图以离婚的方式骗取购房资格，按照过去的经验，成年单身人士可以购买两套住房，这就为炒房客提供了“便利”。

　　而在昨天公布的“史上最严”调控政策中，明确了本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房，也就是说，以“离婚”方式获得购房资格的话，夫妻一方必须净身出户，如此才能购买一套住房，显然加大了“离婚”购房的风险，业内人士预计，今后“离婚”炒房的投资客可能会大幅减少。

　　外地人购房门槛抬高

　　同样是在9月25日的新政中，对于外地人来宁购房的情况，提出了限购1套住房，包括二手房与新房。然而，昨天的“升级版”调控明确提出，外地人不仅只能限购1套住房，而且还必须提供2年内的累计1年社保证明或个税证明，这与2011年出台的“限购令”类似，在一定程度上抬高了外地人来宁购房的门槛，实质上是遏制了外地炒房客的“入侵”。

　　扬子晚报记者了解到，在南京楼市的部分热门区域如江北等地，外地人购房比例一度超过三四成，其中多数是奔着炒房投资的目的而来，业内也多次呼吁应对外地炒家设置门槛，此次终于在“史上最严”调控中有所体现。

　　“加码”之2：收紧限贷

　　昨天公布的文件中指出，在限购区域（除高淳、溧水、六合）内，实施差别化住房信贷政策。具体如下：

　　一、居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，最低首付款比例维持不低于30%。

　　二、对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%。

　　三、居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由原来的50%调整为不低于80%。对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。仇惠栋

　　政策解读

　　终于“认房又认贷”了！

　　按照最新的限贷政策，大致可以总结为以下几类：

　　①首次购房，首付仍为30%

　　②名下1套贷款已结清，首付35%提至50%

　　③名下1套贷款未结清，首付50%提至80%

　　（备注：视作二套的另两种情形：名下无房但有贷款记录，名下1套无贷款记录，再购首付均为50%）

　　楼市专家指出，其实这就是在信贷政策上最为严格的“认房又认贷”，只要你有购房记录，或是贷款记录，再次购房时均视为二套房，执行50%的首付比例，若首套房贷款未还清，首付比例将提至80%，这在所有二线城市里与苏州市等同，是最为严格的。预计这将会“清理”出一大批炒房客，这在国庆节前的最后一天城北楼盘中海玄武公馆开盘时已经有所体现，当时在新版“限购”政策影响下，客户数量被刷掉了三分之一。

　　有房无贷“很受伤”

　　此次新政对于有房无贷，以及有房贷款还清的情况“杀伤力”巨大，过去这两类人群分别可以以30%和35%的首付比例购买二套房，如今调整过后，首付比例抬高至50%，相当于250万的房子，要多拿出四五十万的房款，对于普通改善型买家来说，资金压力很大。市场人士介绍说，一些新区楼盘的买家如果不出售自己的住房，将很难改善，这可能会迫使他们做出选择——是咬牙东拼西凑，还是放弃购房。

　　二手房依然放开但需全款

　　此次新政虽然没有提及本地户籍在购买第三套房的限购情况，不过根据9月25日的新版“限购令”，本地人出手第三套房是可以购买二手房的，且没有限制。不过，有二套房以上的贷款被暂停发放，这就意味着三套以上的二手房虽然不限购，但是必须全款买房。

　　房企怎么说？

　　南京楼市中长期仍看好

　　号称“史上最严”的调控政策昨晚靴子落地，开发商们究竟怎么看？

　　刚刚在9月份的南京首次网络土拍中，摇号拿到两幅地块的银城地产，即将在近期推出城东的一家新楼盘，新政会给楼盘“蓄水”带来多大影响？昨晚，企业相关负责人向记者表示，影响是一定会有的，不过这应该只是暂时的，从中长期来看，南京房地产市场依然会稳步前进。

　　“现在的状况是需求过于旺盛，持续不断地打压，抑制的是需求，保护的是市场。”该人士强调，如果之前蓄水的客源房源比是5:1的话，调控政策出台后，这一比例可能会降至2:1，甚至接近1:1，但是对于销售的影响不会很大，剔除的是投资客，留下来的是真正的买房人，不必过于担心。

　　不过，扬子晚报记者也了解到，在上月末限购令和“宁十三条”出台之后，因为蓄水受影响，已有房企推迟了上市时间，而昨天的调控重击将会再次令客户大幅流失，这对于开发商来说是个严峻的考验。可以预见的是，过去这一年多不受待见的买房人，今后的“地位”可能会提高，毕竟客户数量减少之后，严重的“卖方市场”将向“买方市场”转移，买房人的话语权可能得以提升。

　　对于上个月摇号摇出的20幅住宅用地，在新政影响下，开发商有无可能“高位站岗”？记者昨天采访了其中多家房企的营销人士，普遍预计，如果政策导致房企资金链紧绷，市场房源供应严重短缺的话，“现房销售”有可能面临调整。

　　摇中江宁某地块的一家大型房企相关人士表示，首先这批房源上市时要等到两年多以后，届时市场上会出现怎样的政策，尚且无法预料。其次，如果由于“现房销售”被严格执行，导致市场上无房可售，楼市再度出现量跌价扬的局面，这一政策将有望逐步放开。

　　买房人怎么看？

　　很多人付不起首付了

　　最高八成首付的“史上最严”限贷政策让不少买房人一下陷入了资金困境。昨天，市民徐先生告诉扬子晚报记者，他本打算再买一套房，总价280万元左右，而目前自住的老房子还有约50多万元的贷款没结清。按照老政策，首付50%也就是140万元，而现在新政一出，八成首付就是224万元，多了84万元，这基本上是不可能凑齐了。“还有个办法是先把老房子贷款结清，新房的首付就还是50%，但这样也要再去筹集50多万元，难度非常大。”

　　有一套房但从没贷过款的李先生，首付也成了大问题，“我看中了城东一个商品房项目，总价400多万元，售楼人员当时跟我说，因为我从来没贷过款，所以首付只有30%，就是120多万元，但现在一下子要首付50%，就是200多万，多出来的80多万元我根本承受不了。从资金上来讲，买房的可能性已微乎其微。”

　　在一些买房人受到冲击的同时，刚需一族则表示，买房的环境宽松了。“一些楼盘摇号，我就从来没摇上过。现在炒房的被限住了，我们买房的机会就增加了，我觉得挺好的，”刚刚参加工作三年的小夏说道。

　　一个关注热点：执行日期

　　●限购：6日执行

　　文件明确执行时间为10月6日起。新建商品住房以合同签证时间为准，二手房以网签时间为准。很多外地投资客今天会发现，自己已经不具备在南京买房的资格了。

　　●限贷：看审批

　　限贷的时间节点究竟如何确定？业内人士介绍，按照过往经验，应该是以银行审批与否为节点，昨天已经审批通过的，就按老政策来；尚未审批的，必须按照新政执行。

　　●被限贷了能否解约？

　　如果有人因为政策原因无法凑齐首付，该怎么办呢？记者从链家、我爱我家等中介人士处获悉，过去在贷款政策调整时，确实出现过一些纠纷，多数是以合同办事，或是双方协商解决，预计国庆节后类似案例会逐渐增多。而也有开发商表示，如果买房人确实因为首付凑不齐而要解除合同，也可以协商解决。

　　市场转冷、交易下降、投资萎缩

　　南京楼市很可能迎“寒冬”

　　“限购令”、“宁十三条”刚刚出台10天，南京市调控再度升级，并参照苏州，一步到位地将贷款最高首付比例拉到了前所未有的80%，惊呆了不少对前期调控政策效力持怀疑态度的投资人。一些房地产业内人士和专家在接受扬子晚报记者采访时表示，新政无论对市场还是买房人心理都将造成巨大冲击，市场转冷、交易骤减、投资萎缩、信心下跌将是未来一段时间的楼市主旋律。

　　二手房市场还会热吗？

　　整体降温，该卖的别扛着了

　　10天前的南京限购令对本地人买二手房未予限制，留了一个口子，这也被视为推动二手房市场的一个契机，一些房主还因此傲娇地抬了价。“之前看中一套鼓楼附近二手房480万，中介说业主470万可以卖，就约他出来谈，想着还能再降一点，结果他说要496万，因为限购之后二手房市场会火。我转身就走去看商品房了，”市民高先生的看房经历，代表了不少二手房主的心态。

　　不过调控新政一出，专家预测，在楼市降温大背景下，二手房市场就算不限购，也难以引起投资人兴趣，其交易量也将呈现下降趋势。所以建议房主该卖就卖，临时抬价的做法估计行不通了。

　　楼市将迎来“寒冬”？

　　打压效力堪比2011年“限购令”

　　如果说在10天前南京新版限购令发布时，专家还仅仅是谨慎地表示，楼市降温是大概率事件，昨天升级版调控新政一出，则基本都做出肯定判断：市场拐点已经到来，南京楼市将会进入一个降温的萎缩期。

　　“我们可以看出，南京的调控升级，是在全国性的房地产调控大背景下采取的措施，表明的是中央政府的决心。从政策层面看，一是对市场的影响很大，很多人已经不具备买房的资金实力了，一年社保或个税证明也逼走了外地炒房客；二是对买房人的心理冲击也很大，对市场的未来预期信心不足，更多地将采取观望心态。所以接下来，买房投资会急剧萎缩，交易量下降，市场转冷。”南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华指出。他认为，从严厉程度和对市场的影响来看，目前的情况与2010、2011年宏观调控比较类似，很有可能市场会进入一个相当长的调整期。“上一轮市场的低迷持续了两三年，本轮调控会不会也有那么久的效力，还要看宏观经济的走势，以及限购限贷政策何时会取消。”

　　房价会不会应声而降？

　　3-6个月可能出现价格拐点

　　虽然市场会降温，但房价并不会立马出现异动，吴翔华认为，新政对价格的影响要晚一段时间才能反映出来。“价格预期有一定的滞后性和粘性，从开发商来说，考虑到前期老业主的心理承受能力，一般在价格上都会硬扛，不到万不得已，不愿意采取降价销售。预计元旦或春节前后，也就是3-6个月之后，很可能会出现价格的下行。没有老业主压力的纯新盘，低价入市的可能性会比较大。”

　　从上一轮的楼市调控来看，南京房价的真正大面积下跌，也经过了大半年的时间。2011年2月南京出台限购令之后，虽然市场急剧降温，但房价松动相对较慢，偶有开发商小打小闹地降一点，直到11月仙林湖的万科金色领域以精装修房不到万元每平方米的“裸奔价”入市，才算真正掀起了降价热潮。